Offerten an Generalunternehmer: worauf achten

Wer einem Generalunternehmer (GU) offeriert, arbeitet als Subunternehmer und schliesst den Vertrag mit dem GU ab, nicht mit der Bauherrschaft. Achten Sie deshalb auf eine klare Annahmefrist, eine Offerte exakt nach dem Leistungsverzeichnis, gezielte Vorbehalte und die Vertragsbedingungen des GU. Dazu kommen zwei Punkte, die am Bau besonders zählen: das Bauhandwerkerpfandrecht als Ihre Sicherheit und die Nachweise, die der GU wegen seiner Solidarhaftung von Ihnen verlangen wird.

Ihr Vertragspartner ist der GU

Zwischen Ihnen und dem GU entsteht in der Regel ein Werkvertrag: Sie stellen ein Werk her, der GU schuldet die Vergütung (Art. 363 OR). Ihre Forderung richtet sich damit gegen den GU. Die Bauherrschaft ist nicht Ihre Vertragspartnerin, auch wenn Sie auf ihrem Grundstück arbeiten.

Für die Praxis heisst das: Halten Sie in der Offerte fest, wer beim GU Ihr Ansprechpartner ist und wer Mehrleistungen bestellen darf. Weisungen von Planern oder der Bauherrschaft, die nicht über den GU laufen, führen sonst schnell zu Streit über die Vergütung.

Ist nichts anderes vereinbart, ist die Vergütung bei Ablieferung des Werks fällig. Wird in Teilen geliefert und nach Teilen abgerechnet, ist jeder Teil bei seiner Ablieferung zu bezahlen (Art. 372 OR). Der Vertrag des GU kann davon abweichen. Lesen Sie die Zahlungsklauseln deshalb vor der Eingabe.

Die Offerte nach dem Leistungsverzeichnis aufbauen

Ein GU vergleicht mehrere Eingaben. Das gelingt nur, wenn Ihre Offerte seiner Struktur folgt.

1. Übernehmen Sie Gliederung und Positionsnummern des Leistungsverzeichnisses unverändert.
2. Bepreisen Sie jede Position. Was Sie nicht anbieten, kennzeichnen Sie ausdrücklich als «nicht offeriert».
3. Führen Sie Annahmen, Ausschlüsse und bauseitige Leistungen in einem eigenen Abschnitt auf, etwa Gerüst, Kernbohrungen oder Baustrom.
4. Bieten Sie Alternativen nur zusätzlich und klar getrennt vom Grundangebot an. Wie das übersichtlich gelingt, zeigt der Beitrag Offerten mit Varianten.
5. Klären Sie die Preisart. Bei einem zum Voraus genau bestimmten Preis müssen Sie das Werk zu dieser Summe fertigstellen, auch wenn der Aufwand höher ausfällt (Art. 373 Abs. 1 OR). Ist der Preis gar nicht oder nur ungefähr bestimmt, richtet er sich nach dem Wert der Arbeit und Ihren Aufwendungen (Art. 374 OR).

In bexio bilden Sie die Kapitel des Leistungsverzeichnisses am besten als Sammelpositionen ab. bexio zeigt den Gesamtwert jeder Sammelposition automatisch neben ihrem Titel an. Für Annahmen und Ausschlüsse eignen sich Textpositionen.

Bindefrist und Vorbehalte

Setzen Sie in der Offerte eine Annahmefrist. Bis zu deren Ablauf sind Sie gebunden. Trifft bis dahin keine Annahme ein, sind Sie wieder frei (Art. 3 OR). Ohne Frist bleiben Sie so lange gebunden, bis Sie bei ordnungsgemässer und rechtzeitiger Absendung mit einer Antwort rechnen dürfen (Art. 5 OR). Bei langen Vergabeverfahren ist dieser Zeitpunkt schwer zu bestimmen.

Lange Fristen bedeuten Preisrisiko. Prüfen Sie, ob Material- und Lohnkosten bis zur Ausführung stabil bleiben, und formulieren Sie gezielte Vorbehalte: zu Lieferfristen von Geräten, zum Bauprogramm oder zu Mengen, die erst nach Ausmass feststehen. Eine pauschale Erklärung, die Offerte sei unverbindlich, ist zwar möglich (Art. 7 OR). Der GU kann eine solche Eingabe aber kaum verlässlich mit anderen vergleichen. Die Grundlagen erklärt der Beitrag Ist eine Offerte verbindlich?

Vertragsbedingungen des GU prüfen

Viele Risiken stecken nicht in der Offerte, sondern im Werkvertrag, den der GU nach dem Zuschlag vorlegt. Verlangen Sie ihn vor der Eingabe und prüfen Sie diese Punkte:

Für Mängel an Bauten gelten seit dem 1. Januar 2026 neue Regeln zugunsten des Bestellers. Bei einem unbeweglichen Werk beträgt die Frist für die Mängelrüge 60 Tage, eine kürzere Frist ist unwirksam (Art. 367 Abs. 1bis OR). Eine zum Voraus getroffene Abrede, die das Recht auf unentgeltliche Nachbesserung einschränkt oder ausschliesst, ist ungültig, wenn der Mangel eine Baute betrifft (Art. 368 Abs. 2bis OR). Mängelansprüche verjähren bei unbeweglichen Werken fünf Jahre nach der Abnahme (Art. 371 Abs. 2 OR). Gegenüber dem GU sind Sie der Unternehmer. Kalkulieren Sie diese Haftung ein. Mehr dazu im Beitrag Garantie und Gewährleistung in Offerten.

Bauhandwerkerpfandrecht: Ihre Sicherheit

Handwerker und Unternehmer, die auf einem Grundstück zu Bauten Material und Arbeit oder Arbeit allein geliefert haben, haben Anspruch auf ein gesetzliches Grundpfandrecht. Das gilt ausdrücklich auch dann, wenn Ihr Schuldner ein anderer Unternehmer ist, also der GU (Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB). Zum Voraus darauf verzichten können Sie nicht (Art. 837 Abs. 3 ZGB).

Die Eintragung ins Grundbuch ist möglich, sobald Sie sich zur Arbeit verpflichtet haben. Sie muss spätestens vier Monate nach der Vollendung der Arbeit erfolgen (Art. 839 Abs. 1 und 2 ZGB). Eingetragen wird nur, wenn die Pfandsumme vom Eigentümer anerkannt oder gerichtlich festgestellt ist. Leistet der Eigentümer hinreichende Sicherheit, kann die Eintragung nicht verlangt werden (Art. 839 Abs. 3 ZGB).

Gehört das Grundstück unbestritten zum Verwaltungsvermögen eines Gemeinwesens, gibt es kein Pfandrecht. Der Eigentümer haftet dann unter bestimmten Voraussetzungen wie ein einfacher Bürge. Dafür müssen Sie die Forderung spätestens vier Monate nach Vollendung der Arbeit schriftlich und mit Hinweis auf die gesetzliche Bürgschaft geltend machen (Art. 839 Abs. 4 ZGB).

Halten Sie das Datum, an dem Sie Ihre Arbeit vollendet haben, schriftlich fest, zum Beispiel im Abnahmeprotokoll oder im letzten Rapport. Zahlt der GU nicht, lassen Sie sich früh beraten. Die Frist ist kurz.

Nachweise wegen der Solidarhaftung

Werden im Bauhaupt- oder Baunebengewerbe Arbeiten an Subunternehmer vergeben, haftet der Erstunternehmer zivilrechtlich dafür, dass diese die Netto-Mindestlöhne und Arbeitsbedingungen einhalten (Art. 5 Abs. 1 EntsG). Er kann sich befreien, wenn er nachweist, dass er bei jeder Weitervergabe die gebotene Sorgfalt angewendet hat, namentlich indem er sich die Einhaltung anhand von Dokumenten und Belegen glaubhaft darlegen lässt (Art. 5 Abs. 3 EntsG).

Rechnen Sie deshalb damit, dass der GU Unterlagen verlangt. Die Entsendeverordnung nennt unter anderem (Art. 8b EntsV):

• eine unterzeichnete Erklärung, dass Sie die minimalen Lohnbedingungen garantieren, mit der Liste der vorgesehenen Mitarbeitenden,
• eine Bescheinigung der paritätischen Vollzugsorgane eines allgemeinverbindlich erklärten Gesamtarbeitsvertrags,
• einen Eintrag in einem Register, das über Kontrollen und die Einhaltung der Bedingungen Auskunft gibt.

Laut SECO gehört zur Sorgfalt des Erstunternehmers auch, vertraglich festzulegen, dass jede Weitervergabe von ihm genehmigt werden muss. Wollen Sie selbst Teile weitervergeben, klären Sie das vor der Eingabe.

Häufige Fragen

Bin ich an meine Preise gebunden, wenn der GU erst nach Monaten bestellt?

Nur bis zum Ablauf der Annahmefrist, die Sie gesetzt haben. Trifft die Annahme erst danach ein, sind Sie frei und können neu offerieren (Art. 3 OR).

Kann der GU verlangen, dass ich auf das Bauhandwerkerpfandrecht verzichte?

Ein Verzicht zum Voraus ist nach Art. 837 Abs. 3 ZGB nicht möglich. Enthält der Vertrag eine solche Klausel, lassen Sie sie prüfen, bevor Sie unterschreiben.

Wem stelle ich Mehrleistungen in Rechnung?

Dem GU, wenn er sie bestellt hat. Lassen Sie sich jede Bestellung von Mehrleistungen schriftlich bestätigen, bevor Sie ausführen.

Fazit

Eine gute Offerte an einen GU folgt dessen Leistungsverzeichnis, setzt eine klare Frist und nennt Annahmen offen. Ebenso wichtig ist der Vertrag dahinter: Zahlung, Rückbehalte und Mängelhaftung entscheiden über Ihr Risiko. Kennen Sie die Frist für das Bauhandwerkerpfandrecht und halten Sie die Nachweise zur Lohneinhaltung bereit. Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.