Die Norm SIA 118 trägt den Titel «Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten» und ist ein Regelwerk des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins (SIA) für Bauverträge. Sie gilt nur, wenn Sie und Ihr Kunde sie vereinbaren. Dann regelt sie vieles genauer als das Obligationenrecht (OR), das die Parteien weitgehend abändern dürfen: Preisarten, Regiearbeiten, Abnahme und Mängelhaftung.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Norm enthält Regeln zu Abschluss, Inhalt und Abwicklung von Bauverträgen. Aktuell ist die Ausgabe 2013 mit der Korrigenda C1:2026.
- Verbindlich wird sie nur, wenn die Parteien sie zum Vertragsbestandteil machen.
- Rechtlich gilt sie in der Regel als AGB. Zwingendes Gesetzesrecht geht ihr vor.
- Wichtige Themen sind Preisarten, Regiearbeiten, Bestellungsänderungen, Teuerung, Abnahme, Rügefrist und Sicherheiten.
- Der Wortlaut ist urheberrechtlich geschützt. Den Text beziehen Sie beim SIA.
Wer die Norm herausgibt und wofür sie dient
Herausgeber ist der SIA. Die Ausgabe 2013 gilt seit dem 1. Januar 2013 und ersetzt die Norm von 1977/1991. Überarbeitet wurde sie unter Mitwirkung unter anderem des Baumeisterverbands, des Gewerbeverbands, des Verbands der Generalunternehmer und öffentlicher Bauherren.
Nach ihrer eigenen Präambel soll die Norm den Abschluss und die Gestaltung von Verträgen erleichtern, gebräuchliche Begriffe klären und im Bauwesen möglichst einheitliche Vertragsbedingungen fördern. Sie ist für alle Bauarbeiten gedacht. Technische Bestimmungen zur Ausführung stehen in anderen Normen der Fachverbände. Bei Regeln, die ohnehin das Gesetz vorgibt, verweist die Norm auf die Gesetzesartikel.
Wann die Norm gilt
Die SIA 118 ist kein Gesetz. Nach der Präambel wird sie rechtsverbindlich, indem die Parteien sie als Bestandteil ihres Vertrags bezeichnen. Der Bundesrat ordnet solche Musterverträge in seiner Botschaft zur Revision des Baumängelrechts in der Regel als allgemeine Geschäftsbedingungen ein, die nur gelten, soweit die Parteien sie übernommen haben. Für Ihre Offerte heisst das:
- Nennen Sie die Norm ausdrücklich, zum Beispiel: «Für diese Offerte gilt die Norm SIA 118:2013, ergänzt durch die Korrigenda SIA 118-C1:2026. Abweichende Angaben in dieser Offerte gehen vor.»
- Entscheiden Sie, ob die Korrigenda C1:2026 mitgelten soll. Streichen Sie sonst den Zusatz im Beispielsatz.
- Prüfen Sie Ihre eigenen AGB auf Widersprüche. Was Sie in der Offerte individuell vereinbaren, geht den AGB vor. Wie Sie darauf verweisen, zeigt AGB in Offerten richtig einbinden.
- Seien Sie bei Bauherren ohne Baupraxis besonders sorgfältig. Branchenübliche Regeln können für sie ungewöhnlich sein, auch das behandelt der AGB-Beitrag.
Die wichtigsten Begriffe
| Begriff | Worum es geht |
|---|---|
| Angebot und Vertragsabschluss | Geregelt sind das Angebot des Unternehmers samt Dauer der Bindung, die Prüfung der Angebote, die Annahme durch den Bauherrn und die Rangordnung der Vertragsbestandteile. |
| Bauherr, Unternehmer, Bauleitung | Die Norm nennt den Besteller Bauherr. Die Bauleitung vertritt ihn bei der Abwicklung. Einsetzung, Vollmacht und Aufgaben sind geregelt. |
| Einheits-, Global- und Pauschalpreis | Die drei Preisarten der Norm. Bei Einheitspreisen wird nach Ausmass abgerechnet. Bei Verträgen mit Gesamtpreis gelten für Abschlagszahlungen und Rückbehalt eigene Regeln. |
| Regiearbeiten | Arbeiten nach Aufwand. Geregelt sind Voraussetzungen, Rapportpflicht, Ansätze und der verabredete Richtpreis. |
| Bestellungsänderung | Änderungen durch den Bauherrn, mit Folgen für Preis und Fristen. |
| Teuerung | Anpassung der Vergütung, wenn sich die Kostengrundlage ändert. |
| Abnahme | Gemeinsame Prüfung des Werks und Annahme. Die Norm unterscheidet, ob das Werk mängelfrei ist oder Mängel hat. |
| Rügefrist | Zeitraum, in dem der Bauherr Mängel rügen kann. Laut Botschaft beträgt sie zwei Jahre. Der Begriff ersetzt «Garantiefrist». |
| Rückbehalt und Sicherheiten | Sicherheiten des Unternehmers: bis zur Abnahme als Rückbehalt, danach als Solidarbürgschaft oder Bargarantie. |
| Schlussabrechnung | Endabrechnung mit Regeln zu Einreichung, Prüfung und Zahlungsfrist. |
Für einzelne Gewerke führt der SIA eigene Allgemeine Bedingungen, etwa SIA 118/380 für die Gebäudetechnik oder SIA 118/241 für Schreinerarbeiten. Ausserdem bietet er Vertragsvorlagen an, zum Beispiel einen Werkvertrag und ein Abnahme-Formular. Prüfen Sie im Vertrag, welche Fassungen vereinbart sind.
Was seit 2026 neu ist
Mit der OR-Revision gilt seit dem 1. Januar 2026 für Mängel an unbeweglichen Werken eine Rügefrist von 60 Tagen, die sich nicht verkürzen lässt (Art. 367 Abs. 1bis und Art. 370 Abs. 4 OR). Der SIA hat dazu die Korrigenda (Ergänzung) SIA 118-C1:2026 veröffentlicht. Sie gilt seit dem 1. Januar 2026 und passt die Regel zur Rüge verdeckter Mängel an die gesetzliche 60-Tage-Frist an.
Der SIA hält fest: Die Ergänzung gilt nur, wenn die Parteien sie zusätzlich zur Norm vereinbaren. Für Verträge, die vor dem 1. Januar 2026 abgeschlossen wurden, gelten grundsätzlich die bisherigen Regeln. Bei Verträgen ab diesem Datum gelten die neuen gesetzlichen Regeln. Die Folgen für Garantieklauseln beschreibt Garantie und Gewährleistung in Offerten.
Typische Fehler
- Die Norm als selbstverständlich annehmen: Ohne Vereinbarung gelten die Regeln des OR.
- Eine alte Fassung verwenden: Wer sich auf die Norm beruft, sollte Ausgabe und Korrigenda nennen.
- Eigene AGB und SIA 118 mischen: Widersprüchliche Zahlungs- oder Garantiebedingungen führen zu Streit. Klären Sie, was zuerst gilt.
- Die Preisbasis offenlassen: Laut Präambel der Ausgabe 2013 gilt bei einer Preisangabe die MWST ohne andere Vereinbarung als nicht eingerechnet. Schreiben Sie die Preisbasis trotzdem hin, wie in Preise mit oder ohne MWST: richtig ausweisen beschrieben.
Häufige Fragen
Muss ich die Norm SIA 118 anwenden?
Nein. Es gibt keine Pflicht. Generalunternehmer und andere Auftraggeber können die Norm aber in ihren Vertragsunterlagen vorsehen. Prüfen Sie das vor der Eingabe, siehe Offerten an Generalunternehmer: worauf achten.
Wo bekomme ich den Normtext?
Beim SIA, im SIA-Shop als Papierausgabe oder als Download. Der Wortlaut ist urheberrechtlich geschützt, deshalb gibt dieser Beitrag ihn nicht wieder. Das Inhaltsverzeichnis und die Korrigenda sind auf der Produktseite frei zugänglich.
Gilt die Norm auch für kleine Aufträge?
Die Norm versteht sich als anwendbar auf alle Bauarbeiten. Ob sie zu Ihrem Auftrag passt, entscheiden Sie mit Ihrem Kunden. Vereinbaren Sie sie nur, wenn beide Seiten wissen, was sie enthält.
Fazit
Die Norm SIA 118 wird in der Praxis oft verwendet, ist aber kein Gesetz. Sie wirkt nur, wenn Sie sie in der Offerte oder im Vertrag ausdrücklich vereinbaren. Nennen Sie dabei Ausgabe und Korrigenda und legen Sie die Preisbasis fest.
Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
Quellen
- SIA-Shop Produkt - 'SIA 118 / 2013 D - Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten (Normenwerk => Ingenieur)' SIA
- i118 2013 d (PDF) SIA
- 118 C1 2026 d (PDF) SIA
- Publikationen SIA (PDF) SIA
- fedlex-data-admin-ch-eli-fga-2022-2743-de-docx Fedlex
- SR 220, Fünfter Teil: Obligationenrecht Fedlex
Stand: Oktober 2026. bexio ist eine Marke der bexio AG, efatto ist unabhängig.